Entre ses attentes, son attachement au bien et la réalité du marché immobilier, difficile pour un vendeur d’estimer la valeur du “produit”. Heureusement, il existe des outils pour déterminer un juste montant selon plusieurs paramètres importants à prendre en compte dans ce calcul.
Avant toute chose, pour estimer son bien, il est important de se renseigner sur les prix pratiqués dans sa zone d’habitation. En comparant des produits similaires (superficie, prestations, emplacement) une première fourchette peut être établie. Pour cela, il est possible de chercher par soi-même en feuilletant les annonces, ou de demander conseil à un agent immobilier qui connaît l’état sectoriel du marché. Sachez que le réseau Orpi propose un outil très simple d’utilisation (www.orpi.com/vendre/estimer-son-bien) pour estimer gratuitement votre bien en 5 minutes. Ce site utilise le fichier commun Orpi comportant les informations de plus de 1 500 000 transactions.
Ajuster son prix
Après cette première approche, la seconde étape consiste à ajuster son prix à la hausse (surcôte) ou à la baisse (décôte) en fonction des points forts et des points faibles du logement. Pour ce faire, renseignez-vous sur le quartier : présence de commerces, d’écoles, nuisances sonores, sécurité… Sur la Côte d’Azur, certains critères comme une vue dégagée (mer, colline, monument) ou un extérieur sont une réelle plus-value. À l’inverse, d’autres critères comme un rez-de-chaussée moins lumineux, ou un vis-à-vis proche, peuvent contraindre à revoir le prix à la baisse. Enfin, en cas de gros travaux nécessaires (toiture, électricité, façade…), il est préférable d’estimer leur coût et de le déduire du prix moyen pour convaincre un futur acquéreur.
D’une façon plus générale, pensez qu’un client jouera certainement la carte de la négociation. Pour y répondre et trouver un terrain d’entente, mieux vaut prévoir une marge de manœuvre de 3 à 5 %.
Le danger d’une surévaluation
Il est tentant de surestimer son bien afin d’en tirer le meilleur prix... Or, cette décision peut avoir l’effet inverse. Un vendeur ne recevant aucun appel à la suite de son annonce est au moins 20 % au-dessus du prix du marché. Il est surévalué de 15 à 20 % s’il reçoit des appels qui n’aboutissent sur aucune visite. Enfin, s’il reçoit des visites, mais pas d’offre, le prix du bien est de 10 à 15 % trop élevé.