Investir dans l’immobilier reste une belle opportunité pour s’assurer un complément de revenus. Mais il ne faut pas omettre d’en faire la déclaration aux impôts ! Formulaires, cases à remplir, options fiscales… les modalités varient selon la typologie du bien et de l’activité. Autant dire que déclarer ses revenus locatifs n’est pas une mince affaire et mérite bien quelques petits éclairages !
Il ne fait aucun doute que si vous avez perçu en 2020 des revenus locatifs, vous devez les déclarer aux impôts, comme tout autres revenus, lors de la traditionnelle campagne de déclaration, au printemps entre mi-avril et mi-juin. Mais, les formalités (et les formulaires aussi !) varient selon plusieurs critères : le type de bien, le montant des revenus locatifs perçus, le statut sous lequel vous louez et le régime fiscal pour lequel vous optez.
Si vous louez un bien vide
(formulaires 2042 et 2044)
Pour une location non meublée, on parle de revenus fonciers. Dans ce cas, la procédure de déclaration varie selon le montant perçu en fonction d’un seuil de référence fixé à 15 000 € annuels :
> si le montant est inférieur ou égal à 15 000 € : il s’agit de revenus fonciers soumis au régime micro-foncier. Il suffit d’inscrire le montant des loyers perçus sur l’imprimé 2042. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 %, mais, dans ce cas, vous ne pouvez pas, en plus, déduire vos charges ;
> si le montant est supérieur à 15 000 € (ou si vos charges excèdent les 30 % correspondant à l’abattement) : l’option pour le régime réel s’impose, mais attention, ce choix est irrévocable pendant 3 ans ! Dans ce cas, vos charges déductibles permettent de réduire considérablement l’imposition de vos revenus locatifs, puisqu’elles incluent les travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation, les intérêts d’emprunt, mais également les contributions et taxes déductibles d’impôt (dont une partie de la taxe foncière), les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion, les primes d’assurance, etc. Une fois déclarés vos revenus fonciers et vos charges sur le formulaire 2044, il vous incombe, par déduction, de calculer le revenu imposable que vous devez ensuite reporter sur l’imprimé 2042.
S’il s’agit d’un “investissement Pinel”
(formulaires 2042, 2042C, 2044 et 2044EB)
Si votre investissement locatif s’inscrit dans le dispositif Pinel 1, votre déclaration doit être encore plus méthodique pour remplir les 4 formulaires nécessaires ! Si vous avez acheté le bien en VEFA 2, vous ne déclarez aucun revenu tant que le bien n’est pas livré et loué, mais vous pouvez d’ores et déjà déduire vos intérêts d’emprunt sur l’imprimé 2044. Vous devez toutefois y adjoindre son “complément” 2044 EB l’année d’acquisition ou d’achèvement des travaux, qui permet de communiquer au fisc les caractéristiques de votre investissement et votre durée d’engagement déterminant votre réduction d’impôt. D’ailleurs, pour bénéficier de cette réduction, vous devez aussi déclarer vos charges “au titre d’un investissement Pinel” sur le formulaire 2042C.
Si vous louez un meublé
(formulaires 2042, 2042C PRO et annexe 2031 SD)
Même non professionnelle, la location meublée est considérée comme une activité commerciale 3 dont les revenus perçus sont fiscalement considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui vous oblige à les déclarer sur le formulaire spécifique 2042 C PRO. Ici encore, une distinction s’opère en fonction d’un seuil fixé :
> si votre BIC n’excède pas 72 600 € : vous relevez du régime micro-BIC qui applique automatiquement un abattement de 50 % sur les montants déclarés correspondant aux loyers perçus + les frais et charges supportés pour l’entretien de votre bien. À noter que si ces charges sont plus élevées que l’abattement de 50 %, vous pouvez opter pour le régime réel ;
> si votre BIC est supérieur à 72 600 € : le régime réel s’applique d’office. Vous faites vous-même le calcul du revenu imposable lié à la location de votre bien en déduisant de vos revenus locatifs tous les frais et charges inhérents à cette “activité”. Vous devez d’une part mentionner ces informations sur le formulaire 2031 SD destiné au service des impôts des entreprises (SIE) et, d’autre part, reporter le résultat imposable sur la déclaration 2042 C PRO.
Cas particuliers
D’autres cas particuliers peuvent se présenter, notamment si vous êtes propriétaire bailleur et que l’un de vos immeubles relève par nature d’un régime spécial (comme par exemple les monuments historiques), nécessitant alors l’utilisation du formulaire 2044 SPE. Ce document est également de rigueur si vous êtes associé dans une société civile de placement immobilier (SCPI) profitant de la déduction fiscale par l’amortissement, ou bien encore si vous bénéficiez d’avantages fiscaux rattachés à différents dispositifs (Borloo neuf, Scellier ZRR ou Scellier intermédiaire…).
Enfin, un dernier conseil utile : que ce soit pour un bien nu ou meublé, dès lors que vous relevez du régime réel, pensez à conserver, répertorier et classer tous les justificatifs relatifs à vos dépenses, travaux et autres charges… Le fisc peut à tout moment vous demander de montrer patte blanche. Avec ce modeste tour d’horizon, souhaitons que vous puissiez aborder ce “printemps déclaratif” l’esprit plus averti et donc plus serein !
1 Le dispositif Pinel (ou loi Pinel) est un dispositif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif où l’investisseur s’engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. En novembre 2020, ce dispositif a été reconduit jusqu’en 2022.
2 Vente en État Futur d’Achèvement (ou achat du plan).
3 Vous êtes alors assimilé à un “Loueur en Meublé Non Professionnel” ou LMNP. On trouve régulièrement ce cas pour les locations Airbnb par exemple.
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