Les bonnes raisons sont nombreuses pour franchir le pas de l’accession à la propriété ! Souvent liées à des étapes importantes de la vie comme un mariage, une naissance, une évolution professionnelle…, elles sont aussi motivées par une volonté d’investissement ou tout simplement l’envie d’être “chez soi” ! Si l’achat d’un bien immobilier présage un projet heureux, il peut tout autant devenir un vrai sujet de préoccupations. Pour s’y préparer au mieux, autant consulter préalablement un petit mode d’emploi !
Se lancer dans un projet d’achat immobilier implique d’en aborder tous les aspects administratif, financier, juridique, patrimonial… dont on a souvent peu la maîtrise, mais sur lesquels les professionnels aguerris peuvent nous accompagner. Pour autant, certains choix incombent pleinement aux futurs acquéreurs et sont déterminants pour la construction de leur projet. La première étape consiste donc à se poser les 4 questions essentielles :
> quel est mon objectif d’achat ? : résidence principale ou secondaire ? Dans du neuf ou de l’ancien ?...
> quel est l’emplacement idéal ? : quel secteur géographique ? Ville ou village ? Quel quartier ? Plutôt calme ou animé ? En zone urbaine ou plus rurale ?...
> comment financer mon projet ? : quel apport personnel ? Quelle capacité d’endettement ? Comment évaluer la bonne mensualité de remboursement ?...
> quels sont mes critères de choix prioritaires ? : combien de pièces ? Un jardin ou un balcon ? Quels services de proximité ?…
Une fois posé ce préambule, le chemin est encore long et les étapes nombreuses, mais rassurez-vous, rien d’insurmontable, surtout si vous savez vous entourer d’interlocuteurs compétents.
À pouvoir d’achat pouvoir de choix !
La part de rêve souvent stimulée par un projet d’achat ne doit pas ensommeiller le nécessaire réalisme dont il faut faire preuve au moment d’aborder l’aspect budgétaire, dès l’origine de la démarche ! Une étude de financement solide et objective vous fera gagner un temps précieux pour orienter vos futures recherches selon le budget que vous pouvez y allouer. Schématiquement, les marges de manœuvres financières dépendent :
> de votre apport personnel : qu’il s’agisse d’une épargne ou d’un héritage, cet atout de taille impactera forcément les négociations et les conditions de prêts bancaires ;
> de votre capacité d’emprunt : des outils de simulation (notamment sur le site orpi.com) vous permettent d’évaluer assez facilement le montant que vous pouvez emprunter (dans la limite du niveau d’endettement autorisé) variable selon la durée choisie. Les taux de crédit immobiliers historiquement bas (actuellement entre 0,5 et 2 %), sont évidemment propices et différents types de prêts immobiliers peuvent soutenir votre financement. Mais il ne faut pas omettre, dans vos calculs, les frais “annexes” comme les assurances de prêt obligatoires, ainsi que les frais de notaire (en moyenne 7 à 8 % du prix de vente), ou bien encore les frais bancaires (de garantie et de dossier) qu’il faudra débourser au moment de l’acquisition. Une fois évaluée votre fourchette budgétaire globale, il est temps de vous mettre en quête du bien qui vous correspond...
La quête… du Graal !
Il arrive parfois qu’un véritable coup de cœur s’opère dès les premières visites ! Mais, plus objectivement, dans la majorité des cas, il faut aux acquéreurs du temps et de la disponibilité pour chercher et… trouver (!) le toit idéal. Certains ne comptent que sur eux-mêmes pour partir en croisade, mais beaucoup déchantent après avoir essuyé de nombreuses visites infructueuses. La prospection immobilière est un vrai métier assuré par des professionnels qui, par leur connaissance du marché et les outils pointus dont ils disposent, peuvent vous faire gagner un temps précieux et une efficacité appréciable. Encore faut-il que vous vous soyez posé les questions essentielles évoquées en préambule, pour permettre à votre interlocuteur d’orienter ses recherches : la typologie du bien, la zone géographique, les critères prioritaires, l’environnement, etc… Plus encore en ces circonstances sanitaires inédites, les visites de “curiosité” sont désormais bannies, tandis qu’émergent d’autres méthodes plus efficientes comme les visites virtuelles permettant aux acquéreurs de se faire une première idée du bien avant de poursuivre leurs démarches. On ne peut donc que vous conseiller de vous appuyer sur des experts avec qui vous tisserez une relation complice et confiante et qui rendront cette quête du Graal beaucoup plus réalisable en “équipe” !
Questions de positionnement
Une fois que vous vous êtes positionnés sur un bien, le chemin est encore long avant d’être l’heureux propriétaire des lieux et beaucoup de questions restent à poser. Cette étape réserve elle aussi quelques écueils que vous pouvez éviter. Si, de votre côté, vous devez apporter au vendeur la garantie de vos engagements, ce dernier doit quant à lui montrer patte blanche en vous fournissant tous les documents de rigueur dont les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, électricité, gaz, termites…), mais également les taxes foncières et toute autres charges qui impacteront votre budget immobilier (charges de copropriété notamment). Il va de soi que vous êtes également en droit d’évaluer l’état général du bien et d’en débattre le prix si celui-ci nécessite des travaux essentiels qui seront à votre charge. Comme toute transaction, une entente entre vendeur et acquéreur peut faire l’objet d’une négociation préalable qui sera formalisée par une promesse ou un compromis de vente.
Promesse ou compromis : un grand pas de franchi
Quelle est la différence entre une promesse et un compromis de vente ? La promesse de vente oblige le propriétaire à vous vendre son bien au prix déterminé pour un temps fixé durant lequel il ne pourra pas s’engager avec un autre acquéreur. En contrepartie, vous devez verser au vendeur une indemnité d’immobilisation convenue entre les deux parties mais qui, quoiqu’il en soit, ne peut excéder 10 % du prix du bien.
Un compromis engage, quant à lui, les deux parties vendeur et acquéreur (sous peine de contrainte judiciaire en cas de dénonciation), et implique un dépôt de garantie (entre 5 et 10 % du prix du bien) au moment de la signature. Toutefois, ce compromis est souvent assorti de clauses suspensives (notamment en cas de refus par la banque d’un prêt immobilier) qui autorisent à renoncer à la transaction sans pénalités.
Même s’il n’est pas définitif, un compromis de vente nécessite de réunir tous les éléments nécessaires à la transaction, une tâche “administrative” complexe qu’il est préférable, une fois encore, de confier à un professionnel de l’immobilier qui en assurera la conformité et le suivi jusqu’à l’étape finale de la signature de l’acte de vente.
Bienvenue chez vous !
Il faudra patienter environ 3 mois après la signature du compromis pour officialiser le contrat de vente définitif devant le notaire qui, entre temps, aura rédigé les actes, et accompli toutes les démarches et formalités indispensables à leur validité.
C’est à ce moment que vous réglerez le solde du prix de vente, sans doute en partie grâce au prêt bancaire que vous aurez obtenu entre temps. Félicitations, vous voilà propriétaire de votre bien et si vous avez suivi ce mode d’emploi, cette signature de l’acte authentique ne sera finalement qu’une formalité… la préoccupation essentielle du jour étant de savoir quel champagne vous sabrerez...
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