Investir dans l’immobilier reste une belle opportunité pour s’assurer un complément de revenus. Mais il ne faut pas omettre d’en faire la déclaration aux impôts ! Formulaires, cases à remplir, options fiscales… les modalités varient selon la typologie du bien et de l’activité. Autant dire que déclarer ses revenus locatifs n’est pas une mince affaire et mérite bien quelques petits éclairages !
Le monde des terrains se divise en deux. D’un côté, il y a les parcelles en lotissement avec leurs caractéristiques et leur mode d’acquisition propre (que nous n’évoquerons pas dans cet article). De l’autre, il y a le terrain “isolé” qui vous offre la promesse d’une liberté de réalisation, toutefois relative puisque vous êtes contraint par un certain nombre de formalités et de règles à respecter.
S’informer des règles d’urbanisme
En premier lieu, il est important de trouver le terrain idéalement adapté à la grandeur de votre projet et de bien choisir la commune sur laquelle vous souhaitez construire. Car, comme son nom l’indique, le plan “local” d’urbanisme (PLU) varie d’une commune à l’autre. C’est pourtant lui qui établit les principales règles applicables à l’utilisation du sol et fixe, de façon plus ou moins contraignante, la nature, l’aspect et les dimensions des constructions qui peuvent y être édifiées. Il est donc essentiel de vous informer sur le PLU de la commune pour vérifier la faisabilité de votre projet avant même de dessiner les plans de votre future maison. En cas de non-respect, vous pourriez être réprimandé par de fortes sanctions pouvant aller jusqu’à la démolition du bien !
Prévoir la viabilisation du terrain
S’il ne l’est pas déjà, la viabilisation de votre terrain est une étape obligatoire pour rendre votre projet habitable. Il faut que l’eau, l’électricité, le gaz, l’assainissement ainsi que le téléphone soient raccordés à votre bien. Il est conseillé d’aller se renseigner auprès de la mairie pour obtenir le “certificat d’urbanisme pré-opérationnel” dans lequel vous pourrez trouver l’état de desserte et de raccordement de votre futur terrain. Si rien n’existe, il faudra alors contacter les différents acteurs compétents afin d’obtenir des devis. En fonction de l’implantation du terrain (plus ou moins éloigné des points de raccordements aux réseaux), les travaux et les tarifs peuvent varier considérablement, entre 3 000 € et 15 000 € !
Vérifier les servitudes
Le terrain que vous convoitez peut être grevé de servitudes et donc limiter votre occupation du sol. Ce sont des droits détenus par d’autres personnes (dont les voisins) sur votre propriété. Les servitudes les plus courantes sont :
> la servitude de droit privé, tel que le droit de passage dont bénéficie le voisin si sa parcelle est enclavée, autrement dit si elle n’a pas d’accès direct à la voie publique. C’est au propriétaire du fonds enclavé de supporter les frais relatifs à la création, à l’usage et à l’entretien du passage ;
> la servitude d’utilité publique si votre terrain est concerné par un Plan de prévention des risques naturels qui peut imposer des règles de construction spécifiques ;
> vérifiez aussi que le bien n’est pas concerné par un droit de préemption, qui permettrait à la collectivité d’acheter en priorité, ou n’est pas frappé d’alignement. Dans ce cas, la commune pourrait exiger la cession d’une partie du terrain en vue de la réalisation de voies publiques.
Connaître la nature du sol et du sous-sol
Pour construire sur de bonnes bases, il faut impérativement connaître la nature du sol. Argile, calcaire, présence d’eau ou remblais peuvent nécessiter la réalisation de fondations spéciales. Premiers indices : la présence de certains végétaux (saules par exemple) peut révéler un terrain humide. Des murets fissurés peuvent indiquer que la parcelle est instable. Demandez également à votre futur constructeur de se rendre sur place avant de signer le contrat. Certains d’entre eux utilisent des pénétromètres dynamiques, qui donnent de précieuses informations sur la nature et la qualité du sous-sol.
En cas de doute, faites réaliser une étude de sol. Vous saurez précisément le type et le dimensionnement des fondations dont votre maison aura besoin. Le coût varie en général de 1 000 à 4 000 €, mais c’est sans doute le prix de la tranquillité. Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d’un terrain situé dans une zone argileuse, avec un sous-sol soumis à des phénomènes de retrait-gonflement, doit obligatoirement fournir une étude de sol à son acheteur.
Faire borner son terrain
Le titre de propriété vous garantit la possession du bien mais ne certifie aucunement les limites de votre terrain ou même sa superficie réelle, celui-ci comportant souvent une clause de non-garantie de contenance. Il en va de même pour les différentes mesures portées au cadastre qui n’ont qu’une valeur purement indicative. Seul un bornage réalisé par un géomètre-expert est en mesure d’établir avec certitude les dimensions exactes de votre propriété, de définir juridiquement et de matérialiser les limites de la parcelle.
Enfin quelques derniers conseils de bon sens, pensez à vérifier :
> l’environnement de votre terrain : l’outil Google Earth peut être un précieux allié ;
> les éventuels projets prévus à proximité (construction d’un centre commercial, d’un terrain de foot, d’un nouveau passage d’autoroute, d’un lotissement…) : la mairie et la direction départementale des territoires peuvent être de précieuses sources d’information ;
> le caractère inondable du terrain (cette information est obligatoirement fournie quand vous achetez une maison ancienne mais pas dans le cas de la vente d’un terrain !). Pour le vérifier, vous pouvez vous rendre sur le site officiel www.georisques.gouv.fr/cartes-interactives#/ ;
> l’éventuelle pollution du site : une page dédiée aux sites et sols pollués est disponible sur www.ecologie.gouv.fr/sites-et-sols-pollues;
> si votre terrain est en zone ABF (architecte des bâtiments de France), c’est-à-dire en zone protégée.
Dans tous les cas, être accompagné d’un professionnel de l’immobilier pour la recherche, le choix et l’étude d’un projet lié à l’achat d’un terrain reste un gage de sécurité et de sérénité !
Terrain à bâtir : un nouveau diagnostic obligatoire selon la nature du sol
Dans le cadre d’un terrain non bâti, si ce dernier se trouve sur une zone de sols argileux*, une étude géotechnique doit être obligatoirement fournie par le vendeur et annexée au compromis de vente. Sa durée de validité est de 30 ans. Elle permet de détecter les mouvements du terrain liés à la rétractation des argiles en cas de sécheresse et à leur gonflement lors de la réhydratation des sols, pouvant fortement fragiliser les constructions. Ainsi, cette étude de sol doit permettre à l’acheteur de mieux évaluer les risques potentiels et au constructeur d’adapter ses règles de construction. Deux arrêtés parus les 6 et 15 août 2020 précisent cette disposition prévue par la loi Elan du 23 novembre 2018.
* Pour savoir si le terrain que vous vous apprêtez à acheter est exposé au phénomène de mouvement, vous pouvez consulter la carte disponible sur : www.georisques.gouv.fr/cartes-interactives#/ répertoriant en 4 grandes zones les risques d’exposition. L’étude est obligatoire uniquement pour les terrains dans les zones où l’exposition au risque est qualifiée de moyenne ou forte.
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