La SCI (Société Civile Immobilière) se présenterait comme un choix juridique idéal dans l’achat d’une résidence principale. Grâce à ses différents statuts, ce dispositif exclusivement dédié à l’investissement immobilier, autorise de gérer et d’optimiser des problématiques civiles et fiscales, notamment pour les familles. Elle peut donc se révéler intéressante, mais présente aussi quelques inconvénients qui peuvent faire réfléchir à deux fois avant d’adopter cette stratégie d’achat.
Quel régime adopter dans l’acquisition d’une résidence principale ? Il en existe deux principaux : acheter le logement en nom propre ou en SCI. Cette dernière permet de faciliter la transmission du bien et d’en limiter les frais et d’éviter, par exemple, les désagréments d’une indivision. Les sociétaires peuvent détenir des parts égales ou dans des proportions différentes. Les statuts constituent les textes fondateurs de cette société ; ils régissent totalement son fonctionnement et les relations entre les associés. C’est pour cela que l’aide d’un professionnel du droit est indispensable dans l’établissement de ceux-ci.
Pour quels bénéfices ?
Deux associés (et plus) peuvent suffire à la constitution d’une SCI, deux concubins par exemple. Elle est non soumise à l’impôt sur les sociétés et très appréciée des investisseurs immobiliers et des familles organisant la répartition de leur patrimoine. Le montant de la taxe foncière due dans le cadre de la SCI est divisé entre tous les associés selon les parts sociales de chacun.
En cas de décès d’un des deux conjoints, le second peut être protégé par les statuts établis de la SCI, particulièrement dans le cas des familles recomposées. Les conditions définies permettent au conjoint survivant d’accepter les héritiers comme associés ou les indemniser de la valeur des parts qui leur reviennent.
On trouve aussi un intérêt fiscal pour optimiser au maximum la transmission patrimoniale. Cela permet une succession de la résidence principale exonérée d’impôts : chaque parent peut transmettre à chaque enfant, 100 000 euros tous les 15 ans sans payer d’impôts. Vous pouvez alors transmettre votre patrimoine à vos enfants en parts de SCI. Ce qui permet donc des abattements fiscaux optimisés dans le temps. En outre, elle évite les obstacles de l’indivision à partir de trois enfants.
Et en contrepartie ?
Comme pour toute société, une responsabilité administrative et comptable existe dans la création et la gestion d’une SCI. Il faut donc pouvoir être au fait dans ces domaines. La tenue d’un livret de compte et une justification d’assemblées générales annuelles des associés est exigée pour ne pas que la société soit considérée comme fictive au point de vue civil ou fiscal.
Elle ne présente aucun intérêt particulier en termes d’endettement, aucun avantage pour la capacité d’emprunt. Au contraire, les taux d’intérêts sont plus élevés, les garanties demandées par les banques sont plus drastiques.
Selon les statuts établis, le conjoint survivant peut se voir privé du droit de vivre dans la résidence principale gratuitement pendant la première année de veuvage, voire jusqu’à la fin de sa vie parce qu’il n’en est ni le propriétaire, ni le locataire en l’absence de bail.
L’abattement de 20 % en matière de droit de succession et celui de 30 % en matière d’impôt sur la fortune immobilière se perdent en SCI.
En conclusion, beaucoup d’éléments sont à prendre en compte avant de se décider dans l’achat d’une résidence principale en SCI. Elle n’est pas forcément adaptée à toutes les situations. Notre conseil est de faire appel à un notaire pour votre projet d’achat de bien immobilier.
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